Què cal saber sobre la subrogació hipotecària: tipologies, avantatges i consideracions
La subrogació d’hipoteca és un procediment legal i financer que permet modificar una de les parts d’un préstec hipotecari sense necessitat de cancel·lar-lo. Canviar la hipoteca de banc suposa mantenir la hipoteca original, però canviant-ne el creditor (l’entitat financera) o el deutor (la persona titular del préstec). Això facilita adaptar les condicions de la hipoteca —com el tipus d’interès, el termini o les quotes— a noves necessitats o aprofitar millores del mercat sense haver de contractar una hipoteca nova.
Tipus de subrogació hipotecària
Existeixen dos tipus de subrogació d’hipoteca:
- Subrogació de creditor: aquesta modalitat consisteix a traslladar la hipoteca des de l’entitat financera actual a una altra que ofereixi condicions més avantatjoses. Els motius principals són obtenir un tipus d’interès més baix, reduir el diferencial aplicat o ajustar el sistema de quotes a la capacitat de pagament del comprador. És una opció habitual per a qui vol millorar les condicions del seu finançament sense costos excessius.
- Subrogació de deutor: es produeix habitualment quan es ven un immoble hipotecat i el comprador assumeix el préstec existent. Aquesta opció pot resultar molt interessant, ja que permet al nou propietari accedir a condicions de finançament antigues que sovint són més favorables que les actuals.
Avantatges clau de la subrogació d’hipoteca
Entre els principals avantatges de canviar la hipoteca de banc destaquen els següents:
- Possibilitat de millorar les condicions econòmiques del préstec, com ara un interès més baix o menys comissions.
- Estalvi de costos respecte a la contractació d’una nova hipoteca, ja que la subrogació pot comportar menys despeses i impostos.
- Flexibilitat per adaptar la hipoteca als canvis en la situació financera o personal del titular.
- Major facilitat per renegociar certs aspectes contractuals sense cancel·lar el préstec.
Aspectes a analitzar abans de subrogar una hipoteca
Per assegurar que la subrogació de la hipoteca sigui una opció beneficiosa, convé analitzar els aspectes següents:
- Comparar les condicions ofertes per diferents entitats financeres, incloent-hi tipus d’interès, comissions i despeses associades.
- Analitzar si existeixen costos per cancel·lació o per subrogació que puguin reduir els avantatges econòmics de l’operació.
- Avaluar l’impacte fiscal i legal de la subrogació, especialment en cas de subrogació de deutor.
- Valorar si la nova entitat o el canvi de titularitat ofereixen més flexibilitat i millors serveis postvenda.
Passos per fer una subrogació d’hipoteca
1. Comparar ofertes
Abans de decidir-te a canviar de banc, és fonamental fer una comparativa detallada de les ofertes disponibles al mercat. Alguns punts clau a tenir en compte són:
- Tipus d’interès: fix, variable o mixt, i si existeixen condicions especials inicials com tipus promocionals.
- Comissions i despeses: comissions per subrogació, cancel·lació anticipada del préstec actual, despeses de notaria i gestoria.
- Condicions addicionals: alguns bancs poden exigir assegurances de vida o d’habitatge vinculades, o altres productes financers.
És recomanable calcular l’estalvi total, no només la reducció de la quota mensual, tenint en compte totes les despeses i comissions associades.
2. Sol·licitar la subrogació
Un cop escollit el nou banc amb les millors condicions, s’ha de presentar formalment la sol·licitud de subrogació. Per això, normalment cal aportar:
- Còpia de l’escriptura de l’hipoteca actual.
- Documentació personal: DNI, NIE o passaport.
- Documentació econòmica: nòmines recents, declaració de l’IRPF, extractes bancaris, contractes laborals i qualsevol altra prova d’ingressos.
- Documentació del préstec actual: informació sobre l’import pendent, tipus d’interès i condicions de cancel·lació anticipada.
En aquest moment, el banc també pot fer una avaluació preliminar de l’estalvi potencial i informar sobre les despeses associades.
3. Avaluació del banc
El nou banc estudia el perfil financer i de risc del client. Aquesta avaluació inclou:
- Capacitat de pagament i historial creditici.
- Percentatge de finançament respecte al valor de l’immoble (LTV, Loan to Value).
- Comissions que es generen en la cancel·lació de l’hipoteca actual.
Si el banc considera que el client compleix els requisits, aprovarà la subrogació i prepararà les condicions finals del nou préstec.
4. Acceptació i signatura
Si el banc accepta la subrogació, el següent pas és formalitzar-la davant notari.
- Es redacta una nova escriptura hipotecària amb el nou banc com a creditor.
- S’estableixen les noves condicions: tipus d’interès, termini de devolució, quotes mensuals i productes vinculats.
- És important revisar amb deteniment tota la documentació per assegurar que reflecteix exactament les condicions pactades.
5. Traspàs de deute
Un cop signada l’escriptura:
- El nou banc paga l’import pendent al banc original.
- A partir d’aquest moment, el client comença a pagar les noves quotes mensuals segons les condicions acordades.
- La subrogació finalitza oficialment quan es registra al Registre de la Propietat, assegurant que el nou banc és l’únic creditor.
La subrogació d'una hipoteca pot ser una bona opció per millorar les condicions del teu préstec, reduir despeses o adaptar-les a les teves necessitats actuals, una qüestió clau a tenir en compte quan valores si val la pena canviar la hipoteca de banc.
És fonamental analitzar detingudament cada pas del procés, comparar ofertes i revisar tota la documentació abans de signar. D'aquesta manera, pots assegurar-te que la subrogació sigui beneficiosa i segura per a la teva situació financera.
Si estàs interessat a subrogar una hipoteca, contacta amb Medinvestor a través d’aquest formulari i t’ajudarem.